活用事例:事例その5

民法改正での懸念事項をプラン利用で払拭し入居率アップにも繋がる

新潟県の不動産管理会社

主な業務
不動産賃貸業、土地開発、建築請負
社員数
20名
管理戸数
約1,500戸

日本セーフティーを利用するきっかけ / 業務上での問題点

当社は、土地開発、建築請負からスタートし不動産賃貸業も行っております。
賃貸業の社員数は約20名程ですが管理業務社員は3名と多くありません。
今回の民法改正において、連帯保証人への極度額の記載、敷金及び原状回復のルール等の対応が求められます。
それに伴い、退去時の精算を国土交通省のガイドラインに沿って請求する必要があります。
営業担当サイドからは極度額の説明が煩わしい事、管理担当サイドからは退去精算での懸念が挙げられていました。
そこで、民法改正を見据え賃貸借契約の際に連帯保証人ではなく保証会社利用を検討することになりました。

これまでの業務の進め方や考え方

当社は、都市部ではなく地方都市という地域の特性上、古くからの習慣で敷金2ヶ月を預かり連帯保証人を立てて契約するのが当たり前となっており、保証会社利用に消極的でした。また契約者様も保証会社を利用する場合に保証料負担が生じることに抵抗感が有りました。
しかし、大手不動産業者が保証会社必須の契約を行っていることも追い風となり徐々に抵抗感が薄れている状況にありました。
日本セーフティーさんの営業担当者から家賃保証サービスを利用すれば極度額を記載することなく退去精算の費用を含め保証が得られるのは勿論、「初期費用を下げることができ契約率アップに繋げられるのではないか」と聞きました。

家賃保証の活用方法

日本セーフティーさんの営業担当者から、「全ての案件に保証サービスを付けて、敷金0礼金0で募集しませんか」と提案されました。
敷金を家主様が預かっている為、契約者様が退去したあとの敷金清算で、請求金額に折り合いがつかず家主様とトラブルが起きるケースがよく起きていました。
また営業担当サイドでは契約者様から初期費用を下げて欲しいと言われることが多く、「今後は極度額の説明も大変になるのでは」と心配する声が出ていました。

家賃保証利用後の状況(導入の効果)

まず、家主様は通常の賃料や残置処理費用はもちろん退去精算の保証が得られ、トラブルが減ることに安心し積極的に利用して頂いています。
加えて、社内の営業担当サイドからは「極度額の案内が無いのでラク!」との意見をもらいました。専任以外の物件で極度額の記載があるケースと比べると説明しなくて良いのでスムーズに契約できるとのことです。また、敷金0で募集を開始したことから反響・問合せが大幅に増えたことで、契約件数が上がったことが喜ばれました。更に、管理担当サイドはトラブルの板挟みに遭うケースが減り管理物件の獲得に労力をかけられるようになったようです。

民法改正による保証人運用の変更点

個人根保証契約の極度額設定と明記義務

事業用契約時、借主から連帯保証人への財務情報提供

家賃支払い状況の情報開示義務

今回の事例のポイント

抱える問題点
「民法改正」に伴う変更点に対し、社内体制をどう進めていくか。
(併せて、オーナー様の退去時敷金精算にどう対処するか)
エッセンス
家賃保証サービスによる初期費用の抑制で入居率アップ、民法改正により発生した事務処理の対応
効果(アウトプット)
入居時の初期費用の抑制による反響や問い合わせ(契約件数)の増加、
民法改正での極度額についての説明省略とともにオーナー様の安心感向上

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